Que significa cuando una propiedad se encuentra en condominio?

Algo puede suceder en cualquier momento, cuando la propiedad de una cosa pertenece de manera común a varias personas. Ese condominio de inmuebles, que resulta sumamente frecuente en propiedades familiares, pasan los años y no se hace nada al respecto, en general, por desconocimiento de las acciones posibles para dividir o particionar el inmueble, o bien llegar como estación terminal, a la venta del inmueble.

Lo más importante es que no hay que asustarse al momento de comprar una propiedad en Condominio, a continuación te explicaremos el significado.

El Art. 1983 del Código Civil y Comercial define al condominio, como el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una de ellas una parte indivisa.

Respecto de la proporción o cuota que le corresponde a cada uno indica que se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. 

Luego de ello, el propio Código se ocupa de regular sobre el destino, el uso y goce, las facultades de cada condómino con relación a su parte indivisa, las disposiciones, mejoras y gastos con relación a la cosa, etc.. 

Pero aquí nos ocuparemos en saber, que ocurre cuando uno de los condóminos decide terminar con esa situación de indivisión de la cosa, muchas veces motivado con la necesidad de particionar o dividir el bien, o directamente vender y que cada uno se lleve la parte del dinero de venta que le corresponde.

Respecto de ello, todo condómino puede en cualquier momento, pedir la partición de la cosa, excepto que se haya convenido la indivisión.

La venta es un temperamento práctico, suprimiendo las dificultades de fraccionarla, sin embargo, resulta posible realizar la división provisoria dentro de la libertad que incumbe a las partes, que podrían dividir la cosa común a título de ensayo, sin perjuicio de más tarde fijar los lotes definitivos, tal es el ejemplo de lotes de terreno o campo. Esto sería constituir segmentos de la cosa, para adjudicarlos a cada comunero, a cambio de su cuota o interés. 

Sin embargo, cuando exista condominio de un inmueble con construcciones existentes en un solo lote, nace la posibilidad de someterlo a la propiedad horizontal y dividirlo en unidades funcionales, siempre que ello sea material y jurídicamente posible incluyéndose en ello los permisos municipales o administrativos.

Es dable decir, que no resulta lo mismo la división o partición del condominio que la venta o autorización de venta del bien, las cuales representan dos cosas distintas. Tal como se tiene dicho, se acude a la venta cuando el objeto no es susceptible de cómoda división, y así puede reclamarlo cualquiera de los condóminos en cualquier tiempo.

Con éste sistema que permite pedir la división del condominio y la venta del inmueble, coloca en una mejor situación al condómino que lo requiere, ya que no es necesario ponerse de acuerdo entre los condóminos para vender, sino exigirlo judicialmente. 

Muchos emprendimientos o desarrollos inmobiliarios no logran avanzar, por el hecho que uno de los condóminos no quiere vender, en muchos casos porque ese condómino vive en la propiedad y la usa y goza de manera excluyente, cercenando el derecho del otro condómino que desea la disolución de condominio y la venta de la cosa.

Lo cierto es que los condóminos gozan de los mismos derechos y obligaciones de propiedad, y siempre y cuando no fuere nociva, será posible provocar la venta de la cosa indivisa. 

Teniendo en cuenta esto, y que los derechos deben ser ejercidos de buena fe y no de manera abusiva, las negativas sistemáticas y extorsivas que evitan la venta de los bienes puestas en condominio, podrán ser terminadas mediante la aplicación directa del Código, el cual habilita al condómino que lo decida, en dar por terminada esa situación, y promover la venta del bien exigiendo judicialmente la autorización para ello.

Fuente: Señor abogado el Dr. Tomás Sepliarsky